济南调控加码！有效打击投资，虽误伤换房刚需但诚意满满！

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自2017年3月分以来，整个房地产市场调控政策层出不穷，50余个城市开启或升级调控，一线城市也是各种调控花样不断，老大哥示范，众小弟紧跟步伐，总之是让市场意识到政府调控弹药库里的料很充足，调控决心非同既往。

继4月18日西安打酱油般的调控升级之后，4月19日济南房地产市场出狠招——限买、限卖、限拍地王，意在让整个市场进入速冻状态。

扩展阅读：

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济南调控升级

通知全文

济南市人民政府办公厅

关于进一步完善调控措施

促进我市房地产市场平稳健康发展的通知

各县区人民政府，市政府各部门：

　　针对当前我市房地产市场形势，为进一步贯彻落实中央、省房地产市场调控的有关政策，促进我市房地产市场平稳健康发展，经市政府研究，确定对当前房地产市场有关政策进行调整。现就有关事宜通知如下：

　　一、优化居住用地供应。本着“增加总量、控制热点、均衡供地”原则，实施精准供地，平抑土地市场。

　　二、引导企业理性竞价。结合土地出让溢价率提高项目预售条件，居住用地出让溢价率达到100%以上(含)的，项目主体结构完工后方可申请办理商品房预售许可；溢价率达到150%以上(含)的，项目竣工验收通过后方可申请办理商品房预售许可。设定居住用地出让最高限价，当竞买人报价超过最高限价时，按竞基础设施或公益设施建设进行出让。

　　三、本市户籍家庭已拥有一套住房或有住房贷款记录的，申请住房贷款均视为第二套住房贷款，首付比例提高至60%。其中商业按揭贷款最长年限缩短至25年，公积金贷款利率执行基准利率的1.1倍。

　　暂停向使用过2次及以上住房公积金贷款的家庭发放公积金贷款。取消凭缴纳住宅维修资金证明提取住房公积金政策。

　　非本市户籍家庭购买住房贷款首付比例提高至60%，商业按揭贷款最长年限缩短至25年。

　　四、限购区域内自本通知施行之日起购买的住房，须取得不动产权证满2年后方可上市交易。

　　五、依法严厉查处捂盘惜售、炒作房价、制造和散布虚假消息、发布虚假房源及价格信息、欺骗消费者交易等违法违规行为。对涉案开发企业和中介机构，一经查实，依法从严从重处理，开发企业停止预售及网签，2年内不得参与本市土地交易，中介机构吊销营业执照，并列入失信企业“黑名单”。

　　将长清区、章丘区纳入限购范围，本次及此前我市已出台的调控政策一并执行。

　　本通知自2017年4月20日起施行。

　　济南市人民政府办公厅

　　2017年4月19日

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调控重点

从济南调控升级的政策来看，基本还是沿用了其他城市已经实施的调控策略，在此次调整之前，济南的限购政策是：本市户籍居民限购两套，二套房首付比例4成；非本市户籍限购一套，需提供连续两年社保证明或个税证明，且补缴无效；长清、章丘不限购。

4月20日起，调控加码方向重点如下：

1、积极响应中央关于土地供应的指示。

据米宅监控数据，济南库存量不大，目前消化周期10个月，整体市场供不应求，且目前房价较之于去年上涨了将近40%，按照中央文件要求，未来是要增加供地的！

对于缓解房价过快上涨，限购限贷只是止疼药，加大土地供应才是解药，这也是诸如济南此类城市都需要执行的土地供应策略。

2.限拍地！通过设置预售门槛来控制土地拍卖的价格，限制地王。地王是房价疯狂上涨的助推器，限地王也是调控有效的手段之一。地价升高时，就增加开发商的投入成本和时间周期，以此来加大开发商风险，从而降低拍地预期。

3.提高购房资金门槛！本市户籍认房认贷款记录，二套首付提高至60%，这对本土刚改需求的客户无疑是误伤。非本市户籍首付首套比例60%，对外来投资客是一次相对有效的阻击。

4.限卖！限购区购买的新房和二手房取得不动产证满2年后方可上市交易。也就是说，一个楼盘从开盘到拿到不动产证，一般需要2年半甚至更多。加上2年禁止交易期，基本上就是5年内可能都不能交易。这样的政策是对炒房的严厉打击。

5.扩大限购区域！长清区、章丘区纳入限购范围！拿章丘区来说，去年均价五六千一平，如今已经涨到每平方八九千，房价跳涨，涨幅明显高于济南其他区域，纳入限购在所难免。

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前因后果、市场影响和研判

1、之前，济南已经被列入全国15个热点城市之一，每月数据统计中，这15个城市都会被单独列出，而在近期，济南是5个房价没有环比下降的城市之一，济南的政治压力可想而知。

2、2016年下半年，世茂在工业北路地块、中垠在徐家地块、绿地在文庄地块等，楼面价都超过了10000元，已经逼近当时的周边售价，保本售价都要在16000以上，而这些楼盘将要在下半年面世，开发商肯定要标高价，这势必要影响济南房价数据，这个压力可想而知，必须尽早打消开发商预期。

3、今年3月16日，济南的老对头青岛已经出台政策，拿到房产证2年内不能转让，这个竞争对手的政策对济南也是一个压力，咱总不能不表态而落后吧？

4、而济南此次的调控加码，可谓是真正的大招、杀招，对于济南本地人来说，有房或有过贷款记录都需要60%首付，而外地人只能购买一套同时也是60%首付！利率再上浮10%，这样的组合拳对于市场来说会直接减小50%的需求！可谓是市场速冻式调控！诚意满满！因为，这类客户要不改善要不投资，通常不是刚需！但对于换房的刚需来说是误伤。

5、而对于开发商一端，也是进行了打击预期式的政策调控，想竞高地价，就要付出更多的代价，地价越高拿预售证就越晚，想赚钱就难，以此来打消大家购地的预期和热情，也算是供应侧改革！

6、济南房价下一步会怎么走？当然是100%的横盘阶段了！投资客真的可以散了，横盘阶段还去投资的都可以看作是接盘侠，刚需的话看下一条。

7、要关注济南政府近期要出台的供地计划，不过，基本上可以肯定的是，给市场半年左右的消化和冷淡适应期，在2017年10月到2018年购房应该是一个理想的时间段，多选多看会有更多选择，因为目前济南市场库存并不算多，市场还是坚挺的，一切还要看2017年的土地供应，以及2018年的土地计划，以此可以预判出未来2-3年的市场走势。

8、总结一下这个诚意满满的济南加码调控：本地二套首付60%（有过贷款记录就算）、外地只能一套首付60%、拿到不动产证满2年方可转让、房企拿地出价越高拿预售时间越晚。可供其它城市参考学习。

9、留给未来济南来加码调控的还有几招：需要提供济南24个月社保或个税、离婚一年内不能购房，招数也确实不多了。

附：51城调控开启或升级一览表

（点击可查阅清晰大图）

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